美国买房省税的计算方法

作者:山石 (本站主人)

自从有美国买房这个说法,大量的人有意无意的说买房后房产税可以抵税,其实这是非常粗略甚至极为误导的说法。我曾经在微博描述真实情况两次,但是由于国人 没有美国生活经验,很多看不懂,进而认为我是数体教语死早。其实对于熟悉美国税制的人,我写得挺明白。今天特地面向国人科普,要是你还看不懂,你要怀疑自 己数体教语死早了。

为了方便,假定张三一家夫妻两人,扣除社保税、老年医疗税、退休金提留、医保费后年收入7万美元(很典型的华裔中层朝上的收入)。买了房,房产税5000美元,按揭利息8000美元。无其他经济活动。

联邦个税有减税额、免税额两个数字。减税额有两种算法,标准算法是夫妻两人1.19万,免税额是一个人口3800。按照这个算法张三家应纳税收入是 7-1.19-0.38X2 = 5.05万。查税率表,应纳联邦税 6709 美元。

由于张三买了房交了不少房产税和利息,应该考虑使用分类法算减税额,选择分类法时必须放弃标准法的1.19万,应税收入变成 7-0.5-0.8-0.38X2 = 4.94 万,应纳联邦税 6544 美元 (注意,税率和应税收入有关哈,不完全成比例)。

买房为张三省了 6709-6544 = 165 美元。

李四家和张三完全一样,但是他买房比较久,利息只有6000,房产税也是5000,0.6+0.5 < 1.19,李四应该采取标准法,买房不省税,应纳联邦税是 6709 美元。

三点说明:

1. 这里没有考虑州税和市税,如果有,它们可以算入分类法减税额,这样李四也许就可以使用分类法,也享受一下买房省税的快乐;张三也同样能多省点税,但这绝对不能全部归功于房子,而且省再多也远不到所交的房产税的数目。

2. 这算法不是对所有情况都有效,当家庭税前收入超过15万,减税额也高到一定程度时,不允许使用这里提到分类减税算法。上面计算全部无效,激活所谓的AMT,不讨论。

3. 以上算法适合美国“居民”,到美国比较久拿工作签证、绿卡或者美国公民,拿学生签证不适合,不考虑,学生买房也不多不是?