美国收入多高才能买“豪宅”

作者:山石 (本站主人)

说明: 文章内那些数字加起来超过收入1万,我开始没有注意。原因是那些基本是平均数,5万收入的家庭被平均了。还有美国家庭基本贷30年,按揭会少不少。考虑到这两点马马虎虎可以买下。

最近一篇题为《看美国穷人住的房子:在中国堪称豪宅了》在网上广为流传,该文举一座价值15万美元房子为例,认为按照目前贷款利率,最穷的 美国人都是可以负担得起的。该文认为交3万美元的首付,在超市工作的人虽然领最低工资但也有每小时8美元,114小时的工作即可负担每月的按揭并在15年 还清贷款。文章可以说图文并茂,房子也确实在“中国堪称豪宅”,但事实是它绝非拿最低工资的人可以负担的。原因何在呢?

倒不是因为价格有错,除去大城市周围,在美国大部分地广人稀的地方,那样的房子确实就是差不多15万美元;按揭计算也没错,按照目前利 率,15年期12万的按揭确实是每月需要900美元左右。错就错在该文作者对美国生活费用毫无常识、凭空想象闹笑话。那么,美国人买房子都有什么考量,能 给中国带来什么启示呢?

 

美国买房有个很重要的指数是房价和税前年收入比,这个比例长期以来都在3左右。因此,15万美元的房子就是给年税前收入5万的家庭买的,这个收入刚好是美国家庭税前年收入的中位数,因此这样的房子是标准的中产阶级的房子,完全不是穷人可以负担的。

在2006年左右房产泡沫吹得最大的时候,好多银行发放只需要还利息不需要付本金的按揭,很明显,银行和买主都在赌房价上涨,在当时看来也 不离谱。就算有这么疯狂的房市,2006年的房价和税前年收入比的平均值也不过5,而这也最终造成很多人无法还贷引起连锁反应导致经济衰退危害世界至今。 每小时8美元就是一年1.6万左右,买15万的房子实在是天方夜谭。

那么美国家庭的钱都到哪去了呢?不是储蓄,现代的美国人没什么储蓄习惯,家庭收入在5万左右的家庭有43%入不敷出,仅有41%的家庭定期存钱,存下的钱也不算多,所有家庭每年平均存钱是2400美元。

税收、社保等就是大项的支出。几乎所有在美国工作的人都必须交社保和老年医疗,个人所得税缴纳比例和各个家庭具体情况有关,但总的来说5万税前收入平均相当于税后4.05万。

最近20年美国大学学费非常昂贵,20世纪80年代及以后上大学的大部分有学贷要还,很多人预计要还到孩子上大学甚至自己退休。这些人知道 自己的苦而学费上涨趋势却越演越烈,因此很多人家在孩子一出生就建立储蓄账号存钱用来在20年后给孩子付学费。当然这么做的另一好处是可以剩点州个税(但所省很有限,因为联邦个税才是大头却不能省,了不起一年也就省几百美元吧)。两代人的学费消费有多有少,但是每年花掉5000美元不算多。

美国医疗也是一大开支,有全职工作的人医疗保险由单位付了大部分,但大部分人每次看病还是要自付一些,一个家庭每年总共在医疗上花5000美元也根本不算多。

美国大部分地方公交完全无法使用,一个家庭平均有2.2辆汽车、用掉5000升汽油,汽车购买费用平摊下来,还有保养、损耗、维修、保险和注册车辆的费用总数不会低,和其他交通费用(比如偶尔坐飞机的费用)加起来美国家庭每年交通费接近8000美元。

近些年经常有文章说美国食物便宜,有说法是美国每人每月仅需要食物100美元。这个数字严重低估,按照美国农业部2011年的数字,四口之 家一年需要1万美元才算是吃得比较好。美国是个很浪费能源的国家,每年每家平均用电1.1万度,相当于每年1000美元出头的电费,天然气费和水费也差不 多这个数字。

房子并非只需还按揭,美国房子有地产税,每年大概收房价的1%到3%,房子要买保险,对于15万的房子这两项费用需要大概3000美元以 上。房子需要维护维修、老房子更是如此,比如房顶大概20年一换。美国大部分房子有一片草地,要定时施肥、杀杂草、浇水、割草每年在这上面花上2000美 元也是非常正常的。

以上提到的费用大概需要2.5万,剩下的1.5万需要负担家庭的其他支出,比如买衣服、家具、电器,过节过生日送亲人礼物,再剩下才能拿来付房子按揭。很明显,所剩无多,年收入5万的家庭负担超过15万的房子并非容易。

笔者多次提到,中国房价、特别是大城市的房价实在高出普通工薪阶层能够承受的范围,急需调整。研究学习美国情况得失是有好处的。但瞎子摸象 甚至毫无根据胡乱想象,不但无利反而有害,实在是不明智的。其实,美国“国情”和中国确实大有不同,很多东西在美国长期生活后都可能难以理解,没有踏出国 门就想了解美国实在很难,更别提准确客观地介绍给他人。